買房子,辦銀行按揭貸款,發現這里面還有很多學問,有的稍微不注意,就是十幾萬、幾十萬的差距。對于工薪階層買房的,要千萬注意這些問題!
一、貸款利率的折扣
現在,買房時要以最新政策為準,一定要去查這個細節!(發稿時最新的政策是
首套首付兩成,貸款基準利率4.9,二套首付三成,貸款利率上浮20%)
二、選擇還款方式
也許很多沒買過房子的人,都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。家庭條件限,
能夠省一點就省一點。還款方式有以下兩種方式,供大家參考!
1、等額本息還款。
其實,你在看一手房子的時候,售樓小姐給你算的都是這種,因為每月還款數額固定,而且相對于另一種方式,這個金額更小,更容易被買房者接受。但是你們知道這個的真實還款情況是什麼樣嗎?
以貸款20年,貸款100萬元,算下來月還7485.2元月還款為例。每個月還銀行7485.2元-----其中,5458.33元是利息,2026.86元是本金,也就是說,你還的錢,大部分是銀行利息,而本金還的較少。
到了還款期限一半的時候(比如是20年還,你已經還了10年了),利息已經在前10年還的差不多了,但是你的本金還有很大部分沒還的,這些是必須還的,即便你10年后條件好很多了,可以提前還了,但是后面的基本是本金,利息很少,你提前還已經沒有什麼意義了。
你在銀行,基本只跟你說這一種,因為這樣,銀行的利益才會最大化。
大部分家庭,既然貸款20年,不可能會在很短幾年就還完,但是10年后一般能還完。這樣,銀行的利息收益會減少很多,所以,他們這種方式讓你前10年都在還利息,而本金基本沒怎麼減少。就算你有錢了,再還,銀行的利息都收入了絕大部分了,你提早還對銀行沒什麼損失。
2、等額本金還款。
我發現一個問題,就是,銀行不會主動提出有這種還款方式。基本都只說前一種。還好我之前了解過,就提出要還等額本金模式。這個還是以貸款20年,貸款100萬元,算下來月還9625元月還款為例。
每月還的錢要比等額本金多2140多元。其中-------4166.67元是本金,5458元是利息。
第2個月開始,只還9602.26元,因為本金上月還了4166.67元,這月利息重新計算,要少23元的利息。以此類推,越到后面還款壓力越小。而最重要的是:當你要提前還款的時候,比如5年后,因為你選擇的方式,本金還的更多,這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多,提前還款的本金部分沖抵的更多,這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出(每少一年都是近萬的利息)。
而且就算不提前還,這種方式,還20年,也要少還14左右的利息!只是前期壓力較大!但是為了長遠的利益!
說一個插曲:我前幾天去銀行辦貸款簽字,同時有7-8家人,都是購房貸款的,我們排第2位,前面那個女的,5分鐘就簽字走人了(簽的等額本息),我們在旁邊看,銀行辦事人員只字不提還款方式。
輪到我們了,我們提出要用等額本金還,那個人就把我們帶到行長室,喊我們自己看兩種方式的具體還款(後來才知道是故意把我們隔離開來),然后就走了。等過了10多分鐘,我和女友商量好,還是堅持自己的選擇--等額本金。
我們走回去找那個辦事員,他已經在幫另外的人辦理了,我們在旁邊看, 全部簽的等額本息。後來又輪到我們了,我們提出還是等額本金還款。這個時候,旁邊的人問我們,「還有別的還款方式?」那個辦事員馬上打斷我們,說是因為我們條件好點,有能力想多還點,壓力就更大。
我明白他的意思叫我們不要說了,我們就幾下簽了字走了-------看來銀行很不愿意讓我們選擇這個方式,因為銀行少賺了很多利息。你想一個人節約2-3萬利息,10 個人就是20-30萬,100個人呢?簡直不敢想象了!!!
作為我們這種一般階層的人,購買房子是大事情。所以,在簽定合同后,一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實這樣算一算,銀行貸款這方面,合理分配,可以節約十幾萬元的利息支出甚至更多。折算成房價,就是少了近千元/平!
在進入到2023年之后,部分大城市的房地產市場又開始出現了回暖跡象,不僅成交量出現反彈,就連房價也開始止跌回穩。這主要是國內集中放開了對新冠疫情的管控,之前的購房需求得到了集中釋放。與此同時,現在各地紛紛放開限購、限售政策,銀行也把房貸利率從過去的5.88%下調至4%以內。
面對當前房地產市場的逐步回暖,很多剛需正準備入市買房。不過,在高房價的背景之下,老百姓想買一套房子實在是非常不容易的事情,人們往往會關注地段、房型、樓層、小區環境等問題。
對此,有業內人士表示,今明兩年買房,請記住7字真言:「買新、買中、不買三」,肯定不會錯。所謂買新,就是指在經濟條件許可的情況下,盡量購買新房,不要買期房或二手房。買新房的優點有三個:1、新房的房型設計肯定更加人性化,更適合業主居住。比如,新房的兩間臥室都會朝南等。2、新房的小區環境肯定要比老房子要好得多,綠化面積也比較大。3、新房的物業管理也比較不錯,這往往會被開發商當作賣點。
所謂買中,就是盡量買市中心區域的房子。
購買市中心區域的房子有兩大優勢:第一,未來市中心區域的房子市值會比較抗跌,這主要是中心區域人口較為稠密,居民購買力也相對較強。即使房價要下跌,也肯定是先跌郊區的房子。第二,買市中心的房子,交通便利,像醫院、商場、學校都在附近,將來這套房子即使想出售變現,也會比較容易一些。【不買三】
不要購買以下這三類的房子:首先,老破小,就是房齡在20年以上的老房子。本來很多人喜歡購買這類老房子,是想等到棚改拆遷,能夠獲得一大筆拆遷款。而從2021年開始,棚改變成了舊改,將來80%的老房子都將變成舊改,已經不可能再有大規模拆遷了,購買這樣的老破小房子不僅居住體驗不佳,而且將來要想出售變現都很難。
再者,小開發商。
就是在購房時,一定要選擇大型開發商建造的房子,不要購買小開發商的房子。因為,小開發商資金實力比較弱,融資渠道也有限,一旦碰到房地產市場不景氣,現金流會出現問題,不僅是新房的質量沒有保障,而且還可能出現爛尾樓。所以,為了避免購房者受到損失,建議大家不要購買小開發商建造的商品房。最后,郊區的房子。不要購買郊區的房子,郊區房子的缺陷是很明顯的,主要有兩個:一方面,郊區的房子雖然價格便宜。但是,郊區的房價最容易下跌,而且房子要想出售變現都會很困難。另一方面,住在郊區的房子里面,周邊配套設施不全,如果要去超市、醫院、學校等地方,則要跑很長一段路,而且周邊公交線路也很少,居民出行也不方便。所以,郊區的房子最好也不要購買。
對于多數居民來說,購買一套商品房并不容易,不僅要掏光所有積蓄,還要欠下銀行幾十年的房貸。所以,剛需對于買房就十分關注。而業內人士則表示,如果想今明兩年買房,請記住7字真言:「買新、買中、不買三」。買新就是買新房,買中就是買市中心區域的房子。而不買三則是指:不買老破小、小開發商,以及郊區的房子。