買房子，辦銀行按揭貸款，發現這里面還有很多學問，有的稍微不注意，就是十幾萬、幾十萬的差距。對于工薪階層買房的，要千萬注意這些問題！

一、貸款利率的折扣

現在，買房時要以最新政策為準，一定要去查這個細節！（發稿時最新的政策是

首套首付兩成，貸款基準利率4.9，二套首付三成，貸款利率上浮20%）

二、選擇還款方式

也許很多沒買過房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。家庭條件限，

能夠省一點就省一點。還款方式有以下兩種方式，供大家參考！

1、等額本息還款。

其實，你在看一手房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數額固定，而且相對于另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者接受。但是你們知道這個的真實還款情況是什麼樣嗎？

以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還7485.2元月還款為例。每個月還銀行7485.2元-----其中，5458.33元是利息，2026.86元是本金，也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。

到了還款期限一半的時候（比如是20年還，你已經還了10年了），利息已經在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒還的，這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前還已經沒有什麼意義了。

你在銀行，基本只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會最大化。

大部分家庭，既然貸款20年，不可能會在很短幾年就還完，但是10年后一般能還完。這樣，銀行的利息收益會減少很多，所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒怎麼減少。就算你有錢了，再還，銀行的利息都收入了絕大部分了，你提早還對銀行沒什麼損失。

2、等額本金還款。

我發現一個問題，就是，銀行不會主動提出有這種還款方式。基本都只說前一種。還好我之前了解過，就提出要還等額本金模式。這個還是以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還9625元月還款為例。

每月還的錢要比等額本金多2140多元。其中-------4166.67元是本金，5458元是利息。

第2個月開始，只還9602.26元，因為本金上月還了4166.67元，這月利息重新計算，要少23元的利息。以此類推，越到后面還款壓力越小。而最重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年后，因為你選擇的方式，本金還的更多，這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出（每少一年都是近萬的利息）。

而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還14左右的利息！只是前期壓力較大！但是為了長遠的利益！

說一個插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字，同時有7-8家人，都是購房貸款的，我們排第2位，前面那個女的，5分鐘就簽字走人了（簽的等額本息），我們在旁邊看，銀行辦事人員只字不提還款方式。

輪到我們了，我們提出要用等額本金還，那個人就把我們帶到行長室，喊我們自己看兩種方式的具體還款（后來才知道是故意把我們隔離開來），然后就走了。等過了10多分鐘，我和女友商量好，還是堅持自己的選擇--等額本金。

我們走回去找那個辦事員，他已經在幫另外的人辦理了，我們在旁邊看， 全部簽的等額本息。后來又輪到我們了，我們提出還是等額本金還款。這個時候，旁邊的人問我們，「還有別的還款方式？」那個辦事員馬上打斷我們，說是因為我們條件好點，有能力想多還點，壓力就更大。

我明白他的意思叫我們不要說了，我們就幾下簽了字走了-------看來銀行很不愿意讓我們選擇這個方式，因為銀行少賺了很多利息。你想一個人節約2-3萬利息，10 個人就是20-30萬，100個人呢？簡直不敢想象了！！！

作為我們這種一般階層的人，購買房子是大事情。所以，在簽定合同后，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實這樣算一算，銀行貸款這方面，合理分配，可以節約十幾萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了近千元/平！

自今年以來，我國房地產市場呈現明顯調整的趨勢，但是國內整體房價仍居高不下。資料顯示，2022年11月，百城新建住宅平均價格為16190元/平方公尺。二手房價格要稍好一些，百城二手住宅平均價格為15911元/平方公尺。這就意味著，隨便在這些城市買一套房，至少要150-250萬元，普通家庭即使掏光所有積蓄，欠下幾十年的房貸，也未必有這個經濟能力買下一套商品房。

為了降低購房者的買房壓力，我們國家也推出了一些政策措施：一方面，現在很多地方銀行下調了房貸利率，從之前的5.

8%一直下調至現在的4.2%，同時，首付比例也從之前的30%，下調至20%。另一方面，各地應加快保障房的進程，為城市低收入家庭兜底。未來幾年之內，將會有大量保障性租賃房、共有產權房入市。這將大大降低低收入群體買房或租房的壓力。

與此同時，從今年開始，房地產市場也迎來了4大「新變化」： 第一，國內城鎮化已經接近尾聲。過去國內各地房價持續上漲，主要是大量農民進城購房，持續的買房需求，推動了房地產市場繁榮20年。而目前，國內14.1億人口當中，有9.1億人居住在城鎮，另有5億人居住在農村。我國城鎮化進程已經達到了64%。未來農民進城落戶數量會越來越少，很難再推動房地產市場持續繁榮下去。

第二，人口老齡化社會的到來

。我國已經進入到老齡化社會，60歲以上的老年人口已經達到了2.67億，到2035年將會超過4億人。而年輕人的數量越來越少，90后1.75億，00后1.45億。自2016年國內放開二胎政策之后，2017年新生兒數量是1758萬，到了2021年新生兒數量是1063萬。

據專家預計，2022年我國人口很可能會出現負增長。人口老齡化社會則會帶來老年人口無需買房，而年輕人口完全可以通過繼承父輩房產，也不需要買房了，剛需購房將會越來越少。

第三，商品房呈現「供遠大于求」的局面。數據顯示，我國現在擁有存量商品房數量達到1.2億套，足夠3-4億人居住，而且每年還有1400多萬套新建商品房入市。與此同時，國內購房需求趨于飽和，96%的家庭擁有1套房子，41.5%的家庭擁有2套以上房產。未來入市商品房是越來越多，而購房需求卻越來越少。所以，不要說三四線城市房價會下跌，就連一、二線城市房價照樣會回歸居住屬性，此乃大勢所趨。

第四，房地產調控政策效果不理想。為了刺激房地產市場回暖，各地紛紛對房地產市場松綁，除了放開限購、限售之外，還有就是給購房者以現金補貼獎勵，以及放寬公積金貸款額度。與此同時，銀行也紛紛下調了房貸利率和首付貸款比例。

最近，央行更是放松了對房企融資的限制，現在房企可以通過股權、貸款、發債等途徑融資了。不過，房地產調控的效果卻并不理想，樓市還是持續低迷。這主要是房地產市場一旦形成調整趨勢，就很難逆轉，未來樓市仍將進入到長期調整的趨勢之中。

而面對以上房地產市場的4大新變化，有業內人士指出，房地產市場進入到長期的調整周期，對于還沒有買房的家庭來說，現在不要急著購房，只要再等幾年，國內房價將會逐步回歸到合理價格。而對于已經買房的家庭就需要注意了，2023年很可能會面臨資產縮水，房子難以變現等問題，需要提前做好心理準備。