「再窮不買頂樓,再傻不買一樓」?懂行人:這三類樓層才不建議買,早清楚早好

住房,作為人生存、生活的一個基本且重要需求,一直屬于人們熱議的話題。隨著房價的不斷增長,大家買房不僅會考慮居住的舒適度,還會兼具房子的保值增值屬性。誰都知道地段好、質量高的房子更受歡迎,但也得結合自身的經濟情況,換句話說,買什麼樣的樓盤或者小區,選擇的范圍基本上是確定的,在小區和樓棟既定的額情況下,如何選擇樓層就顯得尤為重要。

通過這些年樓市的不斷發展,在住房交易市場上形成了不少選擇樓層的法則,比如「避設備層法則」、「通風法則」、「黃金分割線法則」等等,這些法則有一個共同點,都是從人們的居住舒適度角度考慮,也是人們買房過程中自然形成的偏好習慣。除此之外,在坊間還流傳著一句「 再窮不買頂樓,再傻不買底樓」的說法,翻譯成白話即是「 死活不買頂樓和一樓」。

在分析這句話有無道理之前,我們先來看看兩個知識點。

第一,開發商定價法則。

在一個新樓盤的樓層定價中,開發商一般有兩種定價法則,一種是「倒金字塔」法則,這很好理解,樓層越高,單價越高,價格從一樓往上,層層遞增,樓層越低,價格越低。以一個共21層的品牌樓盤為例,底樓定價約25600元/平米,8樓定價約27600元/平米,15樓定價約29000元/平米,次頂復式價為約34000元,但頂樓定價僅比底樓多約2000元/平米,即27600元/平米。可以看出,除了特別樓層,基本遵循了每高一層增加100元/平米左右的規律。

開發商之所以有這種定價考慮,主要是住久了平房或者低矮樓層房子的年輕人,更喜歡高大上的高樓,不僅視野開闊,還能避開潮濕、蚊蟲、采光等方面的困擾。 需要注意的是,按理說,在進入二手房市場后且隨著房價增長,樓層之間的差價是按比例增加的,但實際上,比例可能還會拉大。

另一種樓層定價法是「橄欖球」 法則,顧名思義,中間高,兩頭低。這種定價法則的依據是什麼呢?同樣也是從視覺的角度考慮,一般來說,小區的園林綠化都是在一定高度范圍內的,中間樓層能夠較好的觀看小區的風景,享受到小區的園林配套,如果樓層過高的話,基本上是看不清楚這些景觀了。這種定價法則,與買房人的「黃金分割線」法則有異曲同工之妙,所以往往會發現,一棟20多層、30多層的住宅樓,總樓層的1/3-2/3段最容易銷售出去。

第二,頂樓和底樓的優缺點。

先說說頂樓。頂樓最大的共同優勢就是安靜,視野開闊,既沒有低樓層的潮濕和蚊蟲困擾,也沒有中間樓層的樓上住戶噪音。很多頂樓還有露臺,使用面積相比其他樓層多出不少,種花納涼很是愜意, 這也是很多人選擇頂樓的原因。不過,頂樓也有相應的缺陷,大家吐槽最多的就是防水做不好的話,墻體會出現開裂漏水,而且保暖要求也要比其他樓層高,此外,跟其他高樓層一樣,遇到停水、停電、消防救援,會是一件比較麻煩的事,而且很多頂樓也是各樓層的管道透風口,一些異味可能從此排除。

再談談底樓。一樓給人的印象就是潮氣重、吵鬧、蚊蟲多、光照不足,隱私方面不能得到較好保護。在安全方面,一些家庭只能安裝密密麻麻的防盜窗來防止小偷行竊,有些小區若不是同層排水的話,一旦發生堵塞,一樓首當其沖。當然,一樓也有相應的好處,比如其他樓層停水了,一樓未必沒水用。此外,出行不用等電梯,相應物業費用也要少些,還不用擔心高層火災困擾,夏天也要比其他樓層涼爽不少。

由此可知,之所以有「死活不買頂樓和一樓」說法,除了前面說到的這些共同缺點,人們還關注房子在保值、轉賣方面的問題。從事過房產中介交易的人知道,一般來說頂樓和底樓的成交周期相比其他樓層長,掛出一年半載都未必能轉掉,主要就在于受眾相對較少,而房主也不甘心讓太多價,從心理作用講,比如買新樓盤時,底樓總價只比中間樓層差2-3萬元,但再轉手的差價可能達一二十萬元,這種心理落差也在一定程度上延長了成交周期。 說到底,不太好轉手以及折價,是很多人死活不愿意買這兩個樓層的關鍵原因

但我們知道,任何事物都是發展變化的,未來10年,這種說法還成立嗎?

在懂行人看來,要回答這個問題,其實一定要具體問題具體分析,「一刀切」的肯定或者否定都是不負責任的。

總體趨勢看, 隨著物業管理和建造工藝技術的提升,頂底樓的現狀會迎來改觀。其實,現在也可以看到,一些質量小區,物業管理服務水平比較高,小區環境整潔,噪音污染相應減少。新建小區基本都采用了架空設計,潮濕問題得到大幅緩解,同層排水設計的廣泛運用,底樓因此避免了污水堵塞之苦。對頂樓來說,新型隔熱材料運用和防水技術升級,炎熱和漏水的現象大幅改觀。其中一些帶院子底樓、帶露臺的頂樓將尤其受到越來越多的置業者喜愛,居住價值凸顯。

不過,對于購房者來說,還是要區別對待。原因在于:1.無論什麼時候,并不是所有的開發商都能運用新技術和做到嚴格監管,相對而言,質量開發商做得更好一些,更有保障;2.隨著老舊小區改造時代到來,未來10年,一些老舊小區居住質量會得到提升,這自然也包括頂底樓住戶,如頂樓因加裝了電梯而受益,但是一些結構性的東西是無法改變的,還有底樓,采光的問題無法得到解決,而且內部的東西也未必在改造之列,所以,無論從居住還是保值的角度,買這類老小區的頂底樓還是應慎重。

當然,房子是用來住的,買房還是要看自身的經濟條件,即使一些普通的頂底樓,由于價格相對低廉,仍然會受到一些剛需族歡迎。

因此,現在「再窮不買頂樓,再傻不買一樓」這句話已經過時了。而在同一棟樓當中,這三類樓層才不建議買。

第一:排水效果不好的二樓

對于二樓來說,原本也是非常不錯的樓層。畢竟上下樓比較方便,也不會像一樓那麼潮濕。但現在一樓的住宅基本上都是獨立排水,這就導致二樓的住宅承擔了整棟樓的排水。這對于二樓的住宅來說,無疑是一個很大的挑戰。如果二樓的住宅排水效果不好的話,就會造成下水道堵塞,甚至會造成反水的現象。

畢竟整棟樓的污水都要通過二樓的住宅排入到下水管道當中,如果污水當中有異物存在的話,就容易造成管道堵塞。對于那些排水效果不好的二樓住宅來說,就會面臨反水的現象,導致二樓的住宅室內到處流淌的都是污水,不僅非常難以清理,并且還有很大的異味。因此,對于排水效果不好的二樓住宅來說,是不建議購買的。

第二:腰線層

所謂的腰線層,就是腰線上下兩層的住宅,而腰線則是建筑物上凸起的挑梁部分,主要用于美妝樓梯,并沒有實際的作用。而腰線的位置也不固定,具體要看設計圖紙的規劃,并且并不是每個樓棟都有腰線層的存在,所以大家也不用太過擔心。只不過對于那些具有腰線的樓棟來說,還是要盡量避開腰線層。

要知道,腰線上容易堆積雨水,在雨水長年的滲透下,腰線就會被雨水滲透,導致腰線下層的房子出現滲水的問題,同時導致墻皮脫落,墻體發霉甚至產生異味。并且腰線也會遮擋腰線下層的采光效果,導致室內比較陰暗。而對于腰線上層來說,腰線上容易堆積灰塵,如果刮風的話,就會導致這些灰塵被風吹到腰線上層的住宅室內,不僅會導致住宅室內比較臟亂,而且也會影響室內的空氣質量。吸入過多的灰塵,也會對人們的身體健康造成一定的影響。

第三:設備層

所謂的設備層,就是存放設備的樓層。要知道,一棟樓想要正常運轉的話,肯定是需要各種設備不停的運行。而之前這些設備都是放到地下室當中,但隨著現在樓棟越來越高,導致一些樓棟的設備層也放到了中間樓層。

對于這些設備來說,在運轉的過程中,會產生一定的噪音,導致設備層附近的住戶,經常會受到噪音的騷擾。并且對于那些電器設備來說,在運轉的過程中,也會產生電荷輻射,長期居住在設備層附近,對人們的身體健康也會造成一定的影響,所以對于設備層來說,還是要盡量避開。

對于這三類樓層而言,你有何看法呢?

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