如果你手上有50萬現金,是該買房還是存銀行,懂行人「2點分析」點醒了我

雖然現在大家的收入越來越高,但要一個家庭拿出50萬存款來,並不是很多人都能做到的。根據央行發佈的資料顯示,2020年住戶居民的存款總額約為93萬億,平均到每一個人的話,還不到7萬,即便按3口之家算,21萬存款就可以達到平均數了。所以,如果你家有50萬存款的話,其實已經超過大部分普通家庭了。

不過,我們都知道,每年的物價都漲得比較快,手中持有現金的話,容易出現貶值情況,所以,會想到把錢利用起來,以至于能抗通脹。但現實情況是,「門檻低的不安全,門檻高的進不去」,說到底,保值增值的管道非常有限。從過去二十年看,無非就兩個途徑,要麼買房,要麼存銀行。但問題的是,眼下的房地產市場已今非昔比,買房不再是一個包賺不賠的買賣,那麼,本文的問題就來了: 手上有50萬,今明兩年「該買房還是存錢」?王健林「近乎明示」,點醒了我。

首先,50萬在全國能買到什麼樣的房子?

根據統計資料顯示,截至第三季度末,全國新建商品房均價為1.03萬/平米,如果全款的話,只能買50平米左右的全國均價房,當然,按照正常3成首付的話,可以買總價150萬朝上的房子。全國600多座城市,大概有100個不到城市的住房均價達到萬元/平米,所以,從這個角度看,50萬可以在絕大多數城市買房。

當然,如果你想買好地段,在大城市買房,50萬能買的機會也不多,有的甚至連門檻都夠不著。所以,50萬,只能因人而異,因城而異,當然,如果真在大城市,你的存款也可能是50萬的倍數,權當是個參考吧。

其次,50萬存款能獲得多少利息呢?

以工行為例,3年期和5年期存款利率都是2.75%,50萬存一年利息就是1.37萬。而且,按照現有規定,銀行也是允許破產的,可以獲得存款和利息總額賠付不超過50萬,如果超過50萬部分,就看銀行資產清算情況了,如果為負,那就沒有額外的了。當然,很多人說,現在比較安全的理財產品也不少,從現實看,利率大概在3.5%-4%之間,50萬存一年的利息介于1.75萬到2萬之間。這樣的水準能抗通脹嗎?下麵會提到。

第三,那麼,通過第一和第二點分析比較可知,到底該買房還是存銀行呢?王健林「近乎明示」,點醒了我。

關注樓市的都知道,萬達創始人王健林在2019年初就宣佈全面退出房地產,不留房地產的一磚一瓦,提出走上輕資產之路。實際上,他能做到這麼決絕,從他此前的一些言語中也透露出信號,他說過:

中國現在的城鎮化率只有52%,這些人的住房需求旺盛,尤其是對一、二線城市,所以這些城市的房價還會緩慢上漲。但是,對于人口淨流出的三四線城市來說,尤其是縣城,房價沒有多大上升空間。

說這段話的具體時間無從查起了,但給出的資料資訊,對今天仍舊有啟示意義:

1.根據「7普」資料顯示,我國2020年的城鎮化率近64%,比他說的時候上漲了12個百分點,這是一個什麼概念呢?差不多有1.7億農村人完成向城市居民的轉化,城市人口達到9億,而農村人口僅有5億了,要想人口繼續往城裡走,不是不可能,但速度應是很慢了,這也是為什麼很多發達體在城市化後期,其城市化率越來越慢的原因,說到底,想去城市發展的人早去了,沒有去的,其願望也不那麼強烈。特別是現在新農村建設越來越好,還存在人口回流。所以,這個大勢我們要看清楚:城市化高速增長期已告一段落。

2.人口流動方向開始扭轉。過去是農村人口全面流向各等級城市,感覺各個城市人口都在增長,樓市也一片火熱,而現在進入城市化下半場以後,人口流動就是從等級低的城市向高等級城市流動,屬于城市之間的流動,這也符合「人往高處走」的規律。所以,王健林說的一二線城市未來房價還會緩慢上升,主要還是高等級城市的人口虹吸效應結果,「此長彼消」,那些三四線等小城市由于人口淨流出,房價就沒多少上漲空間。

3.王健林說的確實也基本應驗。我們可以看到,現在一線城市,強二線城市,現在的房價仍舊比較堅挺,但三四線城市經過這幾年的上漲,其實已經透支了所謂的「沒有多大上升空間」,再往後,就不用說了,很明白。 說白了,三四線城市既然房價不能上漲了,買房其實就相當于虧損,買房還不如存銀行划算,至于一二線城市,房價上漲速度放緩,賺錢效應明顯降低。

第四,那麼,王健林的判斷有道理嗎?懂行人認為,可從兩個方面看:

一是看將來在管控下的房價走向。

離開政策談房價走向,這肯定是不符合現實的,同時,也沒有必要照搬日、美等國房地產歷史,因為我們吸取了他們的經驗和教訓,要不然也不會有現在持續不斷的調控。當然,一定有人說,房子是一種商品,豈有靠管控來決定的,這句話有一定道理,趨勢大抵還是會按市場走,只是採取的方式不同而已,且也會把這種影響降到最低。

這種方式就是通過收入增長,使房價收入比不斷縮小,且限制房價增幅,以化解房價上漲過快的「泡沫」。同時對于房價打折幅度過大樓盤,採取約談、限制網簽的做法,讓房價處于一個緩慢下降過程,于房地產市場平穩過渡有利。由此可見,未來的樓市就會出現分化情況,就如王健林所言,需求旺盛的城市仍舊會緩慢上漲,而人口淨流出的三四線城市房價可能會滯漲,其實是向下了。

二是看將來存款的貶值速度。

過去的貨幣貶值速度是非常快的,假如50萬存銀行的話,10年算上20萬利息,總共70萬,感覺是不少錢,但若加入通脹因素就不是這回事了。正如一位經濟專家所言,過去二十年,我們的M2增速大多在兩位數以上,從2016年以後才降到8%點幾,所以,你能很容易看見,日常的商品一年就漲價10%很正常,比如5元一件的商品,一年漲到5.5都算保守的,說白了,錢的購買力下降。10年前70萬,現在可能只有30萬左右的購買力了。

當然,隨著經濟增速放緩,鑒于M2與GDP增速高度一致性,貨幣貶值速度也會放緩,有專家預計,未來10幾年,M2的增速大機率會降到6到8個百分點,甚至更低,這樣貨幣貶值壓力也會下降,但即便按6%算,一年存款2-3個百分點的利息顯然還是跑不過通脹的,而且從長期看,由于經濟基數越來越大,增速壓力也越來越大,更有通過低利率刺激儲蓄投向市場進行消費的意願,所以,存款利率長期是看降的,這也是為什麼很多發達國家最終走向零利率甚至負利率的原因。君不見,在2019年時,原央行負責人就提到,10年後買一款3%利率的理財產品要像汽車牌照那樣搖號,其實也可從中讀出利率的信號。

最後,存銀行,還是買房?總結5小點:

1.手上留有一定的備用金是必須的,但把大部分的錢存起來又不太明智。

2.如果在人口淨流出的城市買房,還不如存銀行,雖跑不過貶值速度,但起碼能保本。

3.在一二線大城市,買房大機率比存銀行划算,但要注意地段,注意房齡,包括質量和物業等影響房產價值的因素,起碼勝算更大一些,但公寓、旅遊地產這些產品能規避要規避,起碼不適合大多數人。

4.如果真要持有房產,不建議太多,普通家庭兩三套優質房產足矣,對于那種貪多,即便是劣質房也不捨得處理的觀點要不得,畢竟房地產稅不是說說玩的,要有這方面的意識,正如李嘉誠所言,當大家都想變現時,必然不能全身而退。記住一點就好,未來,房子在精不在多。

5.如果確實沒有好的投資管道,又不喜歡買房,配置金融資產應該是一個不錯的方向,不是鼓勵人們炒股,但確實是一個趨勢。中國銀行行長劉金前不久說,當人均GDP超過1萬美元時,將迎來個人實物資產向金融資產轉變的高峰。資料也顯示,目前我們家庭的金融資產配比為20%,與成熟經濟體普遍50-60%相比,還有不小空間。

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