房產過戶給子女新規,在世時過戶還是離世後辦?差異巨大,早懂不吃虧

养生小达人 2021/11/01 檢舉 我要評論

根據央行的調查資料顯示,我國只有4%的城鎮居民沒有自己的房子,這是一個什麼概念?通過對比可知,西方發達國家的住房擁有率基本在60%-70%,可見,我們老百姓住房自有率是非常高的。按理說,我們的經濟收入並不佔優勢,為什麼還有那麼多人願意背負二三十年的房貸而實現自己的買房夢呢?答案其實是很現實的。

原因在于,中國人有兩個傳統,一個是「有房才有家」,房在哪裡,家就在哪裡。在現代的婚姻中,不少人也把房子作為結婚的重要條件,在他們看來,有了自己的房子,不用居無定所,不用看房東臉色。還有一個重要原因是「房子是財富傳承」。比如這次「病情」期間,住房市場還展現出超強的購買力(發達國家一般在遇到經濟危機等大事件後,住房自有率都是下降狀態),為自己、為子女,在國人看來,房子是不動產,即便自己以後不住了,還可以把房子傳遞給子女,讓他們不至于流離失所,抑或作為一筆可觀的物質基礎。看看,多好的中國父母。

那麼,父母們的這種願望如何實現呢?

從現實看,往往不是那麼容易。在買房時,房產權完完全全地屬于父母們,但要把房子傳給孩子時,各種問題就出現了。特別是多個子女家庭,在分配父母的房產時常常鬧得不可開交,甚至「對簿公堂」,即便一些獨生子女,也有可能因為特定原因而不能全額繼承。究其原因,一種情況是父母沒有(或者因為突發情況,來不及)立遺囑,另一種情況是沒有立遺囑的傳統意識,老人不主動立遺囑,子女也難以啟齒。按照原繼承法,有遺囑從遺囑,沒有就依據法定等分原則,可後者未必如子女和父母所願。

好在,針對這些實際問題,民法典等新規在繼承篇做了重新約定和完善,人們在房產過戶上有了更多選擇,也更人性化了。包括生前繼承,特別是傳統依賴的身後繼承方面,都做了特別的約定,新規下,父母的房產過戶給子女,生前和身後方式差別大!對比後得出以下答案,可留存學習瞭解。

第一,生前過戶費用是明賬。

有些家庭就一個孩子,或者有多個孩子家庭也很開明,明確了房子歸誰,所以,在這個時候就會選擇生前過戶的方式把房子提前給子女,其目的是能省一筆錢。下面來算算生前兩種過戶方式分別需要多少錢?

為便于比較,均以100萬的普通房產為例,其他市值可以此類推。

先說說以買賣的方式過戶。網上不少人說,買賣過戶方式非常便捷,也能省錢,真是如此嗎?其實,買賣房產的主要成本關鍵點就在買賣的這套房子是不是 「滿5唯一」,「房產面積位于哪個段」?根據買賣交易的稅費規定,「滿5唯一」可少交1% 個稅,100萬的房子就少了1萬。而房產面積小于90平米、介于90平米-144平米之間、大于144平米, 契稅分別為1%、1.5%、3%。 個稅和契稅是房屋買賣交易的最大成本,由此不難算出:

「滿5唯一」情況下,三種面積段主要稅費為1萬、1.5萬、3萬,若不是賣方唯一房產,即使滿5年,其契稅也都按3%繳納,即稅費都是3萬。若不滿5年但大于2年,那就再加1%契稅,主要稅費為2萬、2.5萬、4萬。

再對比一下贈送的過戶方式。房子贈送不等同于親戚間無償贈送東西,原因就在于房子屬于不動產,按照最新的規定,爸媽贈送子女的房子需要繳納三種稅費,公證費1%,契稅3%,印花稅0.05%,三項合計為4.05%,贈送100萬的房產所需費用為:100萬*4.05%=4.05萬。

值得一提的是,受贈與的房產再轉售還需要繳納房產評估值20%的個稅,100萬的房產就是20萬的稅。

通過對比可知, 除房產證最新取得時間低于2年(需加約5.3%增值稅)外,普通房產只要滿足大于2年,無論是否為唯一房產,買賣過戶都要比贈送過戶的費用低。如果再算上未來的轉售成本,買賣過戶與贈送過戶的費用差別就更大了,這個時候,贈送過戶遠不如買賣划算。

注:這裡的滿五唯一,指的是賣方取得最新房產證滿5年,且屬于唯一房產。

第二,身後繼承過戶要看兩方面。

實事求是講,身後繼承過戶,明面上真的沒什麼費用,包括登記費、公證費在內,基本上也就數百元,最多幾千塊就搞定了,但隱含的賬不得不算,而且,正是基于此,民法典新規著重在這方面進行了優化,主要看兩方面。

1.遺囑繼承更方便了。沒有遺囑,沒有辦法,只能按照法定繼承來,自然存在無法表達被繼承人真實意思情形,但新規在遺囑繼承方面給了方便之門,門檻非常之低,從這個角度看,相對于無遺囑的法定繼承方式,其實是提倡大家立遺囑繼承財產。

比如說,增加了列印、錄影錄音立遺囑方式,也就是說,立遺囑方式任選,只需在對應方式上加上見證人和時間的印記,確保真實性即可。而且廢除了遺囑有效性必須公證的要求,這樣,立遺囑人隨時可以改,反正都是以最後的時間為准,完全體現出立遺囑人的最新意思。比如像房子,老人開始想給兩個孩子平分,後面由于老二照顧得多,只想給老二,把遺囑改一下就可。

2.身後繼承要考慮未來轉售的「成本」。雖然說繼承過戶時手續辦理簡單,費用也沒幾個,但如果繼承下來的房子不是「滿五唯一」房產,就需要交20%的個人所得稅,需要注意的是,這個20%是指按房產「全額」的20%,比如100萬的房產,需交20萬的個稅。當然,如果屬于家庭「滿五唯一」房產,個稅這筆最大的費用可以免交。現實看,房產證滿5年容易,但子女又滿足無房,可能就沒那麼多了。

總結一下。

通過以上各種過戶方式對比,答案其實很清晰了。無論是生前的買賣過戶、贈送過戶,還是身後的繼承過戶,幾者的差別還是挺大的。從經濟的角度看,大多數情況下,生前買賣過戶要比贈送過戶和繼承過戶省不少錢,如果父母、子女都開明的話,這不失為一種可行方式。從情感來講,遺囑繼承越來越人性化,只是子女繼承的「成本」要高出不少。如何選,主要還是看繼承相關方更側重什麼。那麼,你覺得哪種過戶方式更合適呢?

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