被辭退的售樓小姐告訴我,以後這3類房子會貶值,幾乎沒人會買,內行人都會避開

根據國家統計局公布的第七次人口普查數據:2020年我國城鎮人口城鎮化率已經達到63.89%,城鎮化率已經達到很高的水平。過去房地產行業快速發展的一個重要原因就是城鎮化的快速發展,因為城鎮化的過程就是農村人口進入城市的過程,過去20年我國的城鎮化率從2000年的36.22%上升到2020年的63.89%,這意味著過去20年又大量的農村人口進入城市。

農村人口進入城市最先解決的就是住房問題,因此會產生很大的買房需求和租房需求,這對于房地產行業的發展都有非常積極的意義。不過目前我國的城鎮化率已經達到很高的水平,雖然城鎮化進程并沒有停止,但是城鎮化的速率開始放緩,這不利于房地產行業的長期發展。

不過也有一些專家認為,歐美國家的城鎮化率能夠達到70%~80%,這意味著我國的城鎮化還有一定的發展空間,只要城鎮化在繼續,房地產行業就能夠繁榮發展。

事實上這樣的觀點并不正確,我國未來10年城鎮化會繼續發展是客觀事實,不過城鎮化發展的速率開始大幅放緩,這將難以支撐房地產行業的繁榮發展;另外即使城鎮化會繼續,但是并不意味著所有城市都會有大量的人口流入,按照目前城市發展的趨勢來看,只有少部分經濟發達的城市才有人口流入,很多中小城市以及經濟不發達的城市,正面臨著人口流出的困擾。

目前很多城市都面臨著住房資源過剩的客觀事實,如果沒有大量的人口流入的話,購房需求將難以支撐樓市未來的發展。未來10年,這3類房子或淪為「貧民窟」,內行人已經開始悄悄脫手。

第一類:質量比較差的高層住宅。

雖然高層住宅目前是樓市最主流的住宅,但是高層住宅正暴露出很多問題,人們最關心的就是高層住宅的老化問題。隨著時間的推移,高層住宅也將面臨各種老化的問題,比如電梯的老化,電梯老化會影響人們出行,甚至可能存在一定的安全隱患;還有線路管道的老化,會影響用水、用電、用氣等;供水設備的老化也會影響高樓層用水。以上這些都是未來高層住宅會面臨的老化問題,并且更為關鍵的是有些設備的老化可能會增加維修的成本,當維修基金用完之后,就需要業主另外湊錢維修這些老化的設備,增加購房者的居住成本。

當住房出現老化之后,最重要的就是解決方式就是拆遷,業主可以獲得一定的拆遷補償,同時還可以住進新房。不過問題是高層住宅未來可能會面臨難以拆遷的問題,因為高層住宅的居住密度比較高,每棟樓住戶非常多,拆遷需要的補償金額過大,因此高層住宅會面臨拆遷難的問題。

對于很多質量差的高層住宅,未來10年可能就會面臨嚴重的老化問題和各種設備設施的損壞問題,如果不能獲得拆遷的機會的話,很可能會淪為「貧民窟」。

第二類:沒有通捷運并且未來幾年沒有捷運規劃的郊區住房。

在很多城市,郊區住房都會非常受歡迎,因為郊區有很多新樓盤,可選擇性非常強,如果在市區買房的話,大多只能購買市區的二手房老房子,居住體驗完全趕不上郊區新建的樓盤。

筆者也比較傾向于建議購房者購買郊區的樓盤,一般大城市三環四環之間的樓盤就非常不錯,距離主城區并不遠,不管是開車還是坐捷運,進入城市都非常方便。并且郊區樓盤還有一個優點,就是周邊的環境非常好,居住環境比較安靜,同時也沒有太多空氣污染,更重要的是周邊的景色也非常不錯。雖然郊區住房所處的地段不如市區的房子,但是從居住環境上來說,郊區住房擁有很大的優勢。

目前城市的新樓盤基本上都是郊區樓盤,市區的新樓盤真的非常少,目前大多數購房者都會選擇郊區的房子。不過購房者在選擇郊區住房的時候,一定要關注是否通捷運,如果沒有通捷運的話,看一下未來幾年有沒有捷運規劃。如果既沒有通捷運,同時未來幾年也沒有捷運規劃的話,這樣的郊區住房不值得購買,未來不僅沒有升值空間,同時還將面臨大幅貶值,甚至會淪為「貧民窟」。

對于郊區住房來說,捷運是連通城市重要的通道,確切來說,沒有通捷運的郊區住房,和市區根本就沒有什麼聯系,基本上和生活在農村沒有什麼區別。

當然捷運和捷運之間也有區別,如果是城市的骨干線的話,對于郊區房子的價值加成就非常高,因為骨干線直通市區,同時班次比較多,捷運運行的時間也比較長。但是如果是城郊線的話,進市區需要轉車,同時運行的班次也非常少,并且運行的時間也比較短。

因此購房者不僅要注意郊區住房是否有捷運以及捷運規劃,同時也要注意捷運的類型,骨干線的價值要比環城線的價值高很多。

第三類:房子所在的小區質量很差。

如何衡量一個小區的質量呢?筆者認為應該從多個方面進行分析。

首先是小區的物業服務水平,好的物業服務水平可以維持小區的環境衛生,可以及時解決業主遇到的問題,同時也可以維持小區內部的安保,多方面提升業主的居住體驗。相反如果小區的物業服務質量差的話,會給購房者帶來很多糟心的問題,極大降低居住體驗。

然后是小區的綠化率以及景觀環境,綠化率對于小區環境的影響非常直接,綠化率越高,小區的環境也就越高,除了綠化率之外,小區的景觀設計也非常重要,好的景觀設計會讓小區的內部環境看起來非常舒適。

最后就是小區一些設施設備是否夠用,不管是車位還是健身娛樂設施,都需要提供充足,如果因為小區的居住密度過高或者設施過少而不夠用的話,也會降低小區的質量的。

購房者買房的時候也應當學會判斷小區的質量,盡可能避開質量比較差的小區,未來質量比較差的小區有可能會淪為「貧民窟」。

結語:

對于現在的購房者來說,不僅要面臨高房價的問題,同時要面臨買房之后房子出現貶值的問題。筆者相信即使是剛需購房者,也不會接受房子發生貶值,因為房子是很多家庭最重要的家庭資產,對于上文中提到的3類房子,都是可能出現貶值的房子,希望購房者在買房的時候能夠盡量避開。

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