房貸是「越長越好」還是「越短越好」?銀行高管:很多人都選錯了,早知早好

房價收入比是衡量人們買房難度的一個非常重要的標準,通常是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。

我國的房價收入比到底是多少呢?今年年初,上海易居研究院發佈了《2020年全國房價收入比報告》,報告顯示: 2020年,全國商品住宅房價收入比為9.2,相比2019年的8.7小幅上升。

房價收入比也是國際通用的指標,按照國際慣例,房價收入比在3-6之間為合理的區間,我國的房價收入比顯然已經遠高于合理水準。

如果從家庭買房的角度來說,房價收入比9.2就意味著一個正常的城市家庭,按照現在的年收入來計算,及時不吃不喝也需要9.2年才能全款購買一套房子。假設一個家庭年收入10萬,可以9.2年全款購買一套住房,但是如果這個家庭一年的消費是5萬元的話,那麼想要全款購買一套住房需要18.4年。

事實上對于大多數家庭來說,如果房價收入比為9.2的話,那麼一個家庭想要全款買房基本上都需要20年左右,如果家庭的消費水準很高的話,可能需要更長的時間。

筆者相信大多數家庭都不會等20年甚至30年再買房,因此大多數家庭都會選擇按揭的方式來買房。按揭買房能夠降低買房的初始成本,比如一套總價100萬的房子,相信很少有家庭能夠一次性拿出100萬現金來全款買房,不過如果選擇按揭買房的話,購房者只需要拿出房屋總價30%的首付,也就是30萬,這對于很多家庭要容易很多。

正是因為按揭買房能夠降低買房的初始成本,降低了買房的門檻,因此很多人也通過按揭買房更早獲得了屬于自己的房子。我國到底有多少家庭選擇按揭買房呢?根據銀行公佈的一份資料,目前我國選擇按揭買房的家庭大約有2億,如果按照每個家庭有2個還房貸的人來計算,相當于我國有大約4億房奴。

關于按揭買房需要知道哪些東西呢?

雖然我國按揭買房的群體非常龐大,但是對按揭買房十分了解的人並不多,筆者見過不少按揭買房的購房者,基本上都是按照銀行的推薦來選擇按揭買房的方式,即使已經開始還房貸,還是對按揭買房一點都不了解。下面筆者就介紹一些按揭買房需要知道的內容:

首先是貸款買房的三種方式,分別是商業貸款、公積金貸款、商業貸款和公積金貸款的組合貸款。

商業貸款是目前大多數人選擇的貸款方式,商業貸款的優勢在于流程非常簡單,批貸款的速度也非常快,不過商業貸款的房貸利率比較高,基準房貸利率為4.9%,當然在實際買房的時候會有一定比例的上浮,大多數城市上浮10%-20%。

公積金貸款的流程雖然複雜,不過公積金的貸款是最優先推薦的貸款方式,因為公積金貸款的利率很低,為3.25%,如果購房者名下有公積金的話,可以盡可能選擇公積金貸款。

組合貸款通常用于公積金貸款額度不夠的情況,如果購房者向銀行貸款200萬,而公積金貸款的額度只有80萬,那麼只能使用組合貸款的方式,商業貸款120萬+公積金貸款80萬。

然後是還房貸的兩種方式,分別是等額本息還款和等額本金還款。

等額本息比較容易理解,就是每個月還的房貸數額完全一樣,如果選擇30年等額本息貸款(360個月),那麼第一個月的月供和後面每個月的月供都完全一樣。

等額本金指的是每個月所還的本金完全相同,購房者每個月還的月供中包含本金和利息,而等額本金就是把貸款金額等分到每個月,因此每個月所還的本金完全相同。後期隨著本金的減少,利息也會逐漸減少,月供也會逐月減少,等額本金後期的月供基本上只剩下本金。

等額本金和等額本息的區別主要有兩點:首先是前期還款壓力的區別,等額本息前期還款金額少,還款壓力會比較小;而等額本金前期還款金額高,後是總利息的差別,等額本金還款產生的總利息要比等額本息少很多。

目前大多數人都是優先選擇等額本息還款,還款壓力會比較大;然主要原因有2個:第一,銀行預設的還款方式是等額本金,大多數人都不會主動去更改;第二,等額本息前期還款壓力小,能減輕購房者前期的買房壓力。

當然筆者也建議大多數購房者選擇等額本息,確實是適合大多數人的還貸款方式。當然對于少部分房貸壓力不大的購房者,同時未來可能有提前還款的打算,等額本金可能會更加合適。

最後看一下房貸期限的問題,房貸是「越長越好」,還是「越短越划算」?

房貸的期限問題是很多人關心的問題,因為房貸的期限對于房貸利息的影響非常大,同樣等額本息貸款100萬,貸款利率按照4.9%來計算,貸款20年產生的總利息為57.06萬,貸款30年產生的總利息為91.06萬,兩者相差有34萬。看到幾十萬的差別,相信很多人可能會覺得是不是房貸越短越好,房貸越短的話,產生的利息就會越少。

事實上並非如此,主要有兩方面的原因:

其一,如果按照現在的眼光來看,34萬對于很多家庭都是鉅款,不過如果是20年後甚至是30年後呢?考慮到通貨膨脹的影響,這34萬的差別可能並沒有那麼大;

其二,還要考慮房貸壓力的問題,房貸時長越短確實意味著更少的房貸利息,不過同時也意味著更高的月供,很多家庭難以承受這麼高的月供。

關于房貸期限的問題,筆者專門諮詢了一位銀行經理,銀行經理認為: 房貸越長越好還是越短越好不可一概而論,需要考慮多方面的因素,尤其是購房者自身的情況。對于房貸壓力比較大同時收入不穩定的購房者來說,盡可能選擇最長的房貸期限;而那些房貸壓力不大,同時收入非常穩定的人,可以嘗試選擇適合自己的房貸時長,一般來說要保證房貸收入比小于50%。

這裡特別解釋一下,房貸收入比指的就是房貸和收入的比值,比如購房者的房貸為5000元,收入為10000元,那麼房貸收入比就是50%。

關于房貸「越長越好還是越短越划算」這個問題,你有什麼看法呢?歡迎發表自己的觀點。

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