房價收入比是衡量人們買房難度的一個非常重要的標準，通常是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。

我國的房價收入比到底是多少呢？今年年初，上海易居研究院發佈了《2020年全國房價收入比報告》，報告顯示：2020年，全國商品住宅房價收入比為9.2，相比2019年的8.7小幅上升。

房價收入比也是國際通用的指標，按照國際慣例，房價收入比在3-6之間為合理的區間，我國的房價收入比顯然已經遠高于合理水準。

如果從家庭買房的角度來說，房價收入比9.2就意味著一個正常的城市家庭，按照現在的年收入來計算，及時不吃不喝也需要9.2年才能全款購買一套房子。假設一個家庭年收入10萬，可以9.2年全款購買一套住房，但是如果這個家庭一年的消費是5萬元的話，那麼想要全款購買一套住房需要18.4年。

事實上對于大多數家庭來說，如果房價收入比為9.2的話，那麼一個家庭想要全款買房基本上都需要20年左右，如果家庭的消費水準很高的話，可能需要更長的時間。

筆者相信大多數家庭都不會等20年甚至30年再買房，因此大多數家庭都會選擇按揭的方式來買房。按揭買房能夠降低買房的初始成本，比如一套總價100萬的房子，相信很少有家庭能夠一次性拿出100萬現金來全款買房，不過如果選擇按揭買房的話，購房者只需要拿出房屋總價30%的首付，也就是30萬，這對于很多家庭要容易很多。

正是因為按揭買房能夠降低買房的初始成本，降低了買房的門檻，因此很多人也通過按揭買房更早獲得了屬于自己的房子。我國到底有多少家庭選擇按揭買房呢？根據銀行公佈的一份資料，目前我國選擇按揭買房的家庭大約有2億，如果按照每個家庭有2個還房貸的人來計算，相當于我國有大約4億房奴。

關于按揭買房需要知道哪些東西呢？

雖然我國按揭買房的群體非常龐大，但是對按揭買房十分了解的人並不多，筆者見過不少按揭買房的購房者，基本上都是按照銀行的推薦來選擇按揭買房的方式，即使已經開始還房貸，還是對按揭買房一點都不了解。

下面筆者就介紹一些按揭買房需要知道的內容：

首先是貸款買房的三種方式，分別是商業貸款、公積金貸款、商業貸款和公積金貸款的組合貸款。

商業貸款是目前大多數人選擇的貸款方式，商業貸款的優勢在于流程非常簡單，批貸款的速度也非常快，不過商業貸款的房貸利率比較高，基準房貸利率為4.9%，當然在實際買房的時候會有一定比例的上浮，大多數城市上浮10%-20%。

公積金貸款的流程雖然複雜，不過公積金的貸款是最優先推薦的貸款方式，因為公積金貸款的利率很低，為3.25%，如果購房者名下有公積金的話，可以盡可能選擇公積金貸款。

組合貸款通常用于公積金貸款額度不夠的情況，如果購房者向銀行貸款200萬，而公積金貸款的額度只有80萬，那麼只能使用組合貸款的方式，商業貸款120萬+公積金貸款80萬。

然後是還房貸的兩種方式，分別是等額本息還款和等額本金還款。

等額本息比較容易理解，就是每個月還的房貸數額完全一樣，如果選擇30年等額本息貸款（360個月），那麼第一個月的月供和後面每個月的月供都完全一樣。

等額本金指的是每個月所還的本金完全相同，購房者每個月還的月供中包含本金和利息，而等額本金就是把貸款金額等分到每個月，因此每個月所還的本金完全相同。後期隨著本金的減少，利息也會逐漸減少，月供也會逐月減少，等額本金後期的月供基本上只剩下本金。

等額本金和等額本息的區別主要有兩點：首先是前期還款壓力的區別，等額本息前期還款金額少，還款壓力會比較小；而等額本金前期還款金額高，後是總利息的差別，等額本金還款產生的總利息要比等額本息少很多。

目前大多數人都是優先選擇等額本息還款，還款壓力會比較大；然主要原因有2個：第一，銀行預設的還款方式是等額本金，大多數人都不會主動去更改；第二，等額本息前期還款壓力小，能減輕購房者前期的買房壓力。

當然筆者也建議大多數購房者選擇等額本息，確實是適合大多數人的還貸款方式。當然對于少部分房貸壓力不大的購房者，同時未來可能有提前還款的打算，等額本金可能會更加合適。

最後看一下房貸期限的問題，房貸是「越長越好」，還是「越短越划算」？

房貸的期限問題是很多人關心的問題，因為房貸的期限對于房貸利息的影響非常大，同樣等額本息貸款100萬，貸款利率按照4.9%來計算，貸款20年產生的總利息為57.06萬，貸款30年產生的總利息為91.06萬，兩者相差有34萬。看到幾十萬的差別，相信很多人可能會覺得是不是房貸越短越好，房貸越短的話，產生的利息就會越少。

事實上並非如此，主要有兩方面的原因：

其一，如果按照現在的眼光來看，34萬對于很多家庭都是鉅款，不過如果是20年後甚至是30年後呢？考慮到通貨膨脹的影響，這34萬的差別可能並沒有那麼大；

其二，還要考慮房貸壓力的問題，房貸時長越短確實意味著更少的房貸利息，不過同時也意味著更高的月供，很多家庭難以承受這麼高的月供。

關于房貸期限的問題，筆者專門諮詢了一位銀行經理，銀行經理認為：房貸越長越好還是越短越好不可一概而論，需要考慮多方面的因素，尤其是購房者自身的情況。對于房貸壓力比較大同時收入不穩定的購房者來說，盡可能選擇最長的房貸期限；而那些房貸壓力不大，同時收入非常穩定的人，可以嘗試選擇適合自己的房貸時長，一般來說要保證房貸收入比小于50%。

這裡特別解釋一下，房貸收入比指的就是房貸和收入的比值，比如購房者的房貸為5000元，收入為10000元，那麼房貸收入比就是50%。

關于房貸「越長越好還是越短越划算」這個問題，你有什麼看法呢？歡迎發表自己的觀點。