房產過戶給子女,在世時過戶還是離世後辦?稅率差別很大,早知道早受益

养生小达人 2021/08/11 檢舉 我要評論
 

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受中國傳統思想影響,我們很多家庭在老人去世之前一般是不會去考慮大宗資產的事。如果提及,還可能引起不必要的家庭矛盾。房子作為普通老百姓最大的財富,特別是現在的年輕人,買一套房子就會傾注所有積蓄,加上二三十年的月供。當然,還有一類人,那就是父母有房產,比如不少80後、90後、00後就生活在這樣的家庭,那麼,他們無疑是幸福的,因為他們不一定為了買房而去背負巨大的還貸壓力,父母可以把房子過戶給自己。房子雖然不用自己買,但不同的過戶方式,花費卻天壤之別。

事實上,針對房產的傳承在國外許多發達國家就要順暢得多,主要就在於思想開明,他們認為這都屬於正常自然現象,不存在難以啟齒之說,他們也會提前立好「遺囑」,確立好房產等財富的分配,大幅減少了糾紛。不過,隨著我們開放程度越來越高,國人的觀念改變較快,一些家庭的老人能夠提前安排房產分割,不僅避免了日後子女間的糾紛,而且還在房產過戶給子女時(新版)合理降低稅費提供了重要選項。

人都有老去的一天,都會離開這個世界。相信父母都是為子女好,老人為下一輩好,我們國人應該有這種意識,而不是一味的逃避,提前知道和瞭解,不僅有利於家庭和諧,還能切實為子女減輕稅費方面的經濟負擔。在很多人看來,老人去世,房子自然就傳承給下一輩,認為不需要繳納什麼費用,或者認為是最划算的過戶方式。事實上,並非如此。我們知道,房子過戶給子女有「繼承、贈與、買賣」 三種方式,下面我們來看看哪種過戶方式最合算?

第1種房產過戶方式:在世買賣過戶

這種過戶方式就是我們日常買賣房一樣交易操作即可。按照目前通行的交易制度,買賣房產過戶產生的交易稅費受到房產面積、價格、套數以及取得房產證時間等主要因素影響。就稅費的種類來說,主要為契稅、增值稅、個稅三個稅種。分別如下:

契稅:滿五唯一,面積低於90平方公尺,契稅為交易總價1%,面積高於90平方公尺,契稅為交易總價1.5%,非唯一房產,契稅為3%;增值稅:房產證不滿兩年,增值稅為房產交易總價5.6%,滿兩年為免交;個稅:非普通住宅為房產交易總價2%,普通住宅為房產交易總價1%。另外,還有80元登記費。

例如:通過買房的方式過戶一套價值400萬的普通住宅,該房產已滿五年,面積為100平方公尺,交易時產生契稅6萬,個稅4萬,增值稅免交,買賣過戶產生的稅費共計約10萬。這種過戶方式的特點就是成熟易操作,當然,稅費是一個動態的,後面可能會調整,按照現在的趨勢來看,這種交易環節的稅費在未來只少不多。

第2種房產過戶方式:在世贈與過戶

一般說來,物品贈與,是不需要相關費用的,這在日常生活中司空見慣。不過,由於我們把房產歸入不動產范疇,按照相關規定,贈與房產同樣要產生各種稅費,且數位還相當可觀,也就是說,贈與房產辦理過戶手續需要承擔相關費用。稅費門類主要含契稅、個稅、公證費、評估費四種,個稅在2009年後免除徵收後,現在贈與房產發生的稅費為契稅、公證費、評估費,交納比例分別房產價值的3%、1%、0.25%。

例如:通過贈與方式過戶一套價值400萬的房產,由此產生契稅12萬,公證費4萬,評估費1萬,贈與過戶產生的稅費合計約17萬。這筆費用還是不小的,差不多頂一個普通家庭的年收入。況且,在很多一二線大城市,單套市值超過400萬的房產比比皆是,這類房子也僅僅是很多普通老百姓的居所。隨著房產價格的不斷上漲,贈與房產所產生的稅費還會上漲。此種過戶方式,費用要比買賣過戶方式高出70%。

第3種房產過戶方式:離世後過戶

離世後過戶,在國內非常常見。正如前文所說,由於我們受傳統觀念影響,部分老人或父母在世時,擔心子女將來不孝順,不會提前做財產分配,而子女顧慮父母想法,也難以啟齒。所以,一般情況下,作為大宗資產的房產需在老人去世以後才能辦理過戶手續。由於國內目前沒有遺產稅,這類過戶方式也比較簡單,更重要的是不需繳納前面兩種過戶方式發生的大額稅費,僅繳納數百到數千的公證費和登記費。

當然,離世後過戶也會面臨兩個問題:一是若繼承子女多,老人生前沒有立遺囑交代財產分配情況,子女之間往往因份額產生爭執,如果單獨繼承,還要求其他繼承人書面放棄才可;二是離世後過戶的房產稱之為「遺產」,雖然在過戶繼承時不需要幾個錢,但如果繼承人再轉賣,應交房產差額20%的個稅。

以上三種過戶方式選擇總結

看了三種過戶方式分析,對於個人來說,到底選擇哪一種方式最划算、最簡單呢?表面上看,離世後過戶最簡單省錢,但那是建立在以後房產不轉賣,或者滿五唯一等條件下。事實上,繼承下來的房產大都會選擇賣出,也不會是唯一房產。否則,加上這個20%個稅來與其他兩種過戶方式比較。結論是:在現有最新制度下,比來比去,最簡單、最省錢的過戶方式還是「買賣過戶」。

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